Comment se porte le marché immobilier un an après le début de la crise sanitaire ?

L'immobilier continue de faire rêver. Même s'il n'est pas toujours simple de se projeter après la pandémie, rechercher un nouveau logement, changer de vie, de cadre de vie après une année particulièrement difficile, peut aider à maintenir le cap...

Alors que le logement est un besoin essentiel pour les ménages, la pandémie a bouleversé plus que des habitudes. Ce sont tous les critères liés à l'habitat qui sont revus... voire à l'emploi qui est également un secteur chahuté par la crise.

Plus que jamais, les particuliers ont besoin d'un accompagnement de qualité et de retrouver la confiance. Et ce, malgré leur appétit pour l'immobilier qui ne fait aucun doute. Après une année de restrictions, de confinements renouvelés et de couvre-feu, certains souhaitent quitter un bien qui est devenu leur nouveau bureau, ne pouvant parfois plus le voir en peinture. Mais de l'envie à la concrétisation du déménagement, il y a souvent quelques épreuves. Il faut être en capacité de démontrer sa stabilité professionnelle, - trouver une location avec une simple promesse d'embauche relève toujours du parcours du combattant même avec des garants ayant de hauts revenus, ce qui n'est pas toujours gagné, avoir le budget de ses nouveaux critères, -acheter une maison avec un jardin, n'est pas à la portée de toutes les bourses. Quitter une grande ville pour la campagne demande également de prendre quelques précautions. Là encore, la possibilité ou non de télétravailler (surtout après la crise) est une condition sine qua non.

L'emprunt aux temps du covid-19

Pour l'achat, si les taux immobiliers sont maintenus à des niveaux très bas, avec des grilles moyennes comprises entre 0,87 % sur 15 ans, 1,04 % sur 20 ans et 1,26 % sur 25 ans en mars 2021, tous les acquéreurs ne sont pas éligibles au crédit immobilier. Emprunter sans CDI est presque toujours une mission impossible, avoir un petit apport (représentant moins de 10%) peut être compliqué même si certaines banques acceptent des dossiers sans apport... avec un peu d'épargne. Quant au chômage partiel (et une éventuelle baisse de revenus) ou un emploi dans un secteur sinistré par la crise (tourisme, restauration, etc.) : là encore, rien n'est gagné et les refus de prêt sont nombreux. Il faudra justifier d'une ancienneté dans l'entreprise assez importante (parfois 10 ans) pour que le salaire soit pris dans son intégralité dans les calculs - à l'inverse cela veut dire que la capacité d'emprunt sera réduite -, et que l'emprunteur ne soit plus au chômage partiel lors de sa demande de prêt... Pas simple donc ! Et certaines banques, même si elles sont peut nombreuses, exigent une assurance complémentaire assez chère pour les emprunteurs, la garantie perte d'emploi qui vient gonfler le coût total du crédit immobilier - assurance facultative qui prend en charge les mensualités en cas de licenciement économique, sous conditions. Une bonne nouvelle est à noter puisque les recommandations du HCSF ont été assouplies avec notamment : le taux d'endettement et la durée maximale d'emprunt qui ont été relevés (à 35% contre 33% et à 27 ans pour les achats dans le neuf contre 25 ans).

Vers une stagnation des prix ?

Même si l'année 2020 a été compliquée - avec un arrêt quasi total de l'activité immobilière en mars/avril 2020, le nombre de ventes a tout de même passé le cap du million. Les prix pour acheter se sont globalement maintenus et même orientés à la hausse pour les biens sans défauts avec une forte demande pour ceux avec un extérieur. Plus question d'être confinés sans avoir un petit bout de terrain ou un balcon ! Certains acquéreurs n'hésitent pas à acheter un peu plus loin que leur zone de prédilection, misant sur le full remote sur le long terme. "Nous n'allons presque plus au bureau depuis plus d'un an. Alors nous avons carrément eu envie de quitter Paris pour la province. Pour le même budget, nous pouvions acheter un deux-pièces dans la Capitale ou en petite couronne ou une maison dans le Sud !", m'explique un couple d'ingénieurs...

Depuis le début de l'année, les prix semblent légèrement stagner - +0,5% sur 3 mois en moyenne selon les Notaires de France. A Paris, une baisse de 1,1% d'octobre 2020 à janvier 2021 est constatée par les Notaires du Grand Paris même si la hausse est soutenue sur un an "+5,8% en Ile-de-France de janvier 2020 à janvier 2021, +5,2% pour les appartements et +6,9% pour les maisons. A l'échelle du pays, même tendance sur un an : +5,2%". Il s'agit bien entendu de moyennes, et si la tension immobilière semble être moins importante, les appartements ou maisons de qualité et bien situés partent rapidement et souvent au prix du mandat ! Nouveauté, certains acquéreurs font des offres d'achat sans même visiter...

Un réel besoin d'accompagnement et de clarté

Force est de constater que le secteur de l'immobilier s'adapte et tente de résister au choc... même si du côté du neuf, le bilan est inquiétant : le choc de l'offre promis par le candidat Macron est un choc... à la baisse. Au total, l'année dernière ce sont 40 000 logements de moins qui ont été vendus par les promoteurs, constate la FPI qui ajoute qu'il s'agit d'"une contraction du marché de près d’un quart, et même d’un tiers pour les seules ventes aux particuliers. Il faut revenir cinq ans en arrière pour trouver un niveau aussi faible". Une situation qui n'est pas uniquement liée à la crise sanitaire mais bien à la politique du logement.

Dans ce contexte inédit, et même si la digitalisation du secteur a permis de faire bouger les lignes et de faciliter le parcours immobilier (adoption des visites virtuelles, signatures électroniques, réservation ou dépôt de dossier en ligne, etc.), quelques embûches demeurent. Avec un accompagnement, certaines peuvent être facilement levées. Une chose est sûre, cette crise provoque une prise de conscience collective sur ce qui a de la valeur... ou pas.