Est-ce le moment pour acheter un bien immobilier 2021 ?

Question légitime dans un contexte inédit. Il n'y a pas vraiment de bon ou de mauvais moment pour acheter un bien immobilier, tout dépend de l'avancement du projet et de la nécessité de le concrétiser prochainement. Voici tout de même quelques informations utiles.

Acheter ou ne pas acheter en 2021 ? C'est une question de point de vue, d'opportunité et de nécessité. Il y a ceux qui estiment que la crise actuelle justifie le report du projet à des jours meilleurs (incertitudes pesant sur l'emploi et sur la santé qui n'aident pas à se projeter) et ceux qui souhaitent maintenir leur projet et profiter des taux très bas et de prix en légère baisse ou stagnation. Dans tous les cas, avoir un toit sur la tête est un besoin fondamental et c'est toujours le moment de se lancer quand on a un projet et un dossier solide.

Je le rappelle, il est plus simple d'emprunter quand on a des revenus stables et une stabilité dans l'emploi, de préférence quand on est en CDI, avec un apport d'environ 20%, sans découvert et avec un reste à vivre confortable. On évite aussi un saut de charges trop important et l'accumulation de crédits à la consommation ou de facilités de paiement. Le banquier étudie en effet à la loupe tous les risques avant de vous financer...

Pourquoi investir dans l'immobilier en 2021?

Si vous souhaitez acheter cette année votre home sweet home ou faire un investissement locatif, plusieurs éléments sont particulièrement attractifs. Tout d'abord, les prix ne progressent plus aussi vite selon les villes et la tension immobilière est moins forte qu'avant la crise selon le type de bien, - même si les maisons sont particulièrement recherchées, on y reviendra. Le marché immobilier reste donc dynamique, boosté par des envies d'espace et de renouveau (après les 3 confinements imposés aux Français pour lutter contre le covid-19) et par des taux à un niveau record.

Des prix qui augmentent moins

Les Notaires constatent un ralentissement de la hausse des prix, avec une baisse notable à Paris de l'ordre de 1,1% sur la période de novembre 2020 à janvier 2021/ août 2020 à octobre 2020.

Acheter dans Paris reste tout de même élevé puisqu'il faut débourser en moyenne plus de 10 000 euros par mètre carré, moyenne qui flamme selon les arrondissements. Voici les courbes dans le détail avec les projections des Notaires du Grand Paris pour les prix en mai. Une tendance globale qui cache des disparités selon le type de bien et les zones.

Les acheteurs recherchent de l'ESPACE. Le télétravail généralisé aidant, ils sont prêts à s'éloigner de Paris pour vivre dans un logement plus grand, avec un extérieur. Ce qui explique la légère baisse observée sur Paris (en plus de l'attentisme de certains propriétaires ou acheteurs). Alors qu'avant le confinement, les acheteurs étaient plutôt dans la logique inverse qui était de se rapprocher le plus possible de leur lieu de travail afin de ne pas passer des heures dans les transports en commun, concession faite sur la surface en cas de budget serré. Cette envie d'espace et d'extérieur a un impact sur le marché des maisons qui bénéficie d'une certaine attractivité, avec une hausse notable des transactions de 6% en IDF.

"La crise sanitaire et le premier confinement ont nécessairement conduit à une prise de conscience collective en milieu urbain, plus marquée encore sur le marché parisien: trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport... Autant de facteurs qui ont mené notamment les Franciliens en direction des routes normandes, perchoises ou bourguignonnes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en Grande couronne, et plus généralement les urbains vers des contrées plus vertes", résument les Notaires de France.

Acheter une maison en 2021

La demande pour les maisons a progressé suite aux confinements, en IDF mais aussi en province. Selon les projections des Notaires, issues des avant-contrats, la hausse pour les prix de vente de maison pourrait se poursuivre pour s'établir à +1,6% en France à fin février (contre +0,3% au troisième trimestre 2020) signe de l'appétence des acheteurs pour ce type de bien. "En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de +3 % en maisons contre +2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de +1,5 % sur chacun des marchés", remarquent les Notaires dans leur dernière note de conjoncture nationale. Des prévisions qui devraient se confirmer dans la prochaine note de conjoncture sur les ventes réalisées depuis le début de l'année.

Petit conseil en passant : avant d'acheter une maison, quelques questions doivent être posées, notamment sur l'état de la toiture, sur l'état des installations électriques et de gaz ou sur l'isolation. L'étude des diagnostics immobiliers doit se faire attentivement, comme pour un appartement. Si des travaux sont à prévoir, si vous souhaitez faire une surélévation ou un agrandissement, renseignez-vous auprès de la Mairie avant de signer et n'hésitez pas à chiffrer précisément le montant des travaux.

Faire un investissement locatif en 2021

Comme les autres années, mieux vaut bien préparer son projet et se renseigner sur la rentabilité nette de l'achat et du dynamisme de la zone ciblée. "Avant d’investir, il faut s’assurer du dynamisme économique et démographique de la ville ciblée. Il est aussi essentiel d’anticiper la revente du bien. Et là encore, une bonne adresse dans une ville attractive assure la valorisation du bien sur le long terme, et donc sa plus-value potentielle", souligne la startup spécialisée dans l'investissement locatif Ouiker.

• Bon à savoir : la plus-value est imposée pour les investissements locatifs, contrairement aux résidences principales.

Quel taux immobilier en 2021 ?

Les taux immobiliers restent à des niveaux bas, une bonne nouvelle pour les acheteurs qui souhaitent acheter cette année (ou faire racheter un crédit mais pour que cela soit avantageux, il faut que l'écart soit de l'ordre de 0,7% à 1% entre le taux octroyé et le taux actuel, que l'emprunt soit dans la première partie de remboursement et que le capital restant soit supérieur à 70 000 euros). Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 1% à 1,20%, ce qui est un taux particulièrement canon. Certaines banques baissent même leur taux afin de capter des nouveaux clients.

Profiter de l'effet levier du crédit

Une aubaine pour ceux qui souhaitent acheter cette année et profiter de l'effet levier du crédit. L'effet levier qui consiste à s'endetter (dans la limite du taux d'endettement recommandé entre 33% à 35% des revenus) pour s'enrichir plutôt que de payer cash son logement. En s'endettant, on rembourse chaque mois les intérêts et l'assurance du crédit mais aussi du capital. Le tableau d'amortissement révèle d'ailleurs la part de capital et d'intérêts remboursés sur toute la durée du crédit. Ce qui donne une bonne vision de cet effet levier qui n'est autre que le capital accumulé sur la période de financement. Sachant que dans de nombreux cas, le bien est revendu au bout de 5 à 7 ans au profit d'un bien d'une valeur plus importante, encore à crédit. Le temps d'amortir les frais d'acquisition (frais de notaire et taxes) et de faire une petite (ou une grosse) plus-value.

C'est ça la magie de l'immobilier mais il faut faire attention au type de bien acheté, à son emplacement, son état, et de ne pas hésiter à viser des villes du Grand Paris qui commencent à voir les prix légèrement remonter.