L'immobilier fait sa rentrée, quelles sont les nouvelles ?

Après une période estivale assez calme, avec la fermeture annuelle de nombreuses agences, le ralentissement des traitements en banque ou une pause dans les projets des particuliers, l'immobilier redémarre. Au programme dans ce billet doux, de bonnes et de moins bonnes nouvelles... mais commençons par les bonnes !

Les nouvelles ne sont pas si mauvaises, malgré un été en demi-teinte. Et le marché immobilier a montré sa résistance à la crise sanitaire, avec une activité portée par différents facteurs. 🤓

L'immobilier résiste et persiste !

Les explications de cette résistance, et disons le franchement du record de ventes (plus d'1,1 million en année glissante à fin mai selon les Notaires de France), sont nombreuses.

1. D'une part la faiblesse des taux immobiliers, et donc le soutien des banques pour les projets des acheteurs

2. D'une autre l'envie de changement en raison des confinements à répétition et des restrictions sanitaires

3. Enfin, la valeur refuge de la pierre en période de crise

Comme une envie de changer d'air... et de logement !

Les particuliers ont envie de changer d'air, et cherchent le bonheur partout, leur logement s'étant transformé trop souvent en bureau. Ils découvrent de nouveaux horizons grâce au télétravail que certaines entreprises mettent désormais en avant lors des embauches !

Eh oui, il y a moins de deux ans, rares étaient celles qui proposaient plus d'un jour de télétravail par semaine. Aujourd'hui, pour les postes qui le peuvent, les entreprises proposent aux salariés une alternative qui permet de rester productif et de trouver un meilleur équilibre vie pro/vie perso. (parce que, oui, c'est possible...)

Ce phénomène incite donc à s'éloigner un peu... et l'on assiste à une forme d'éloignement des centres-villes vers les périphéries, des sauts de puce, pour avoir un peu plus d'espace au même prix. D'autres acquéreurs optent même pour un réel exode en changeant de région. Cependant, les cas de full remote sont moins la norme.

Et ces déménagements sont possibles en raison des taux immobiliers au plus bas ! 💃

Good news du côté des taux immobiliers

S'il est bien une bonne nouvelle en cette rentrée pour les emprunteurs, c'est le niveau actuel des taux de crédit. Emprunter n'aura jamais coûté aussi peu cher en intérêts (même si l'assurance coûte comparativement très cher !).

Les taux moyens affichés par les banques s'établissent en septembre à :

• 1,03% sur 15 ans,

• 1,20% sur 20 ans,

• 1,37% sur 25 ans.

Des niveaux exceptionnels pour profiter de l'effet levier du crédit immobilier et se constituer un patrimoine, que dis-je, un empire !

Et ces taux sont des taux moyens. Des négociations sont possibles pour obtenir un meilleur taux et passer sous la barre symbolique de 1% !!!

Pour rappel, le taux moyen (sur toutes les durées) constaté par Crédit Logement dans son observatoire a enregistré une nouvelle baisse en août avec 1,05% vs 1,06% en juillet, avec un allongement des durées d'emprunt. Les emprunteurs s'endettent en effet plus longtemps (236 mois) pour financer leurs projets. 🤑

Moins good news sur les conditions d'accès

Petite ombre au tableau, les conditions de financement, qui avaient été assouplies en début d'année, sont maintenant inscrites dans le marbre, avec une application en 2022. Les banques qui ne respecteront pas les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) seront sanctionnées.

Globalement, pour les emprunteurs, rien ne change, si ce n'est l'obligation et donc la contrainte qui pèse sur les établissements prêteurs de respecter des recommandations qui étaient, rappelons-le, déjà suivies par les banques. 👀

Quelles sont les règles du HCSF obligatoires en 2022 ?

Les obligations concernent notamment :

• le taux d'endettement maximum (assurance incluse) : 35%

• la durée maximale : 25 ans dans l'ancien et 27 ans dans le neuf

• le volume de production dérogatoire : 20%

En revanche pour certains profils, les choses pourraient se tendre en 2022, notamment pour les profils qui dépassaient le taux d'endettement de 35% et pour la production (assez limitée) des banques qui dérogeaient à ces règles.

Pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un emprunt, le bon conseil est de bien se préparer et d'axer ses recherches sur un bien qui corresponde à sa capacité d'emprunt - et qui ne soit pas forcément au taquet du budget ! 🙏

Moins good news : des prix qui augmentent encore et toujours

Les prix augmentent. "Ça continue encore et encore", pourrait chanter Cabrel. Oui, mais ils progressent avec des disparités selon le type de bien et leur localisation. À Paris par exemple, la hausse des prix a marqué une légère pause, tout en restant haut, très haut, au-dessus de 10 600 euros/m2.

Et MeilleursAgents dans ses perspectives du marché estime que pour que le prix moyen redescende sous la barre de 10 000 euros/m2, un recul de 5% serait nécessaire... et ce n'est pas franchement probable puisque les acquéreurs sont chauds bouillants pour acheter et que 28% des ventes à Paris sont faites au prix... Sauf bien entendu, un nouveau bouleversement mondial... Sur ce plan-là, on aura bien du mal à donner des prédictions fiables.

Après des mois d’incertitudes, le marché connaît une phase de stabilisation : les tarifs intra-muros ne diminuent plus depuis le printemps et l’Indice de Tension Immobilière (ITI) rebondit à 11% après avoir été au plus bas en décembre 2020 (4%). Les niveaux de négociation, quant à eux, sont certes plus élevés qu’avant la pandémie mais ils se stabilisent depuis le début de l’année", selon MeilleursAgents

Ailleurs, les prix prennent de la valeur. Dans leur dernière note de conjoncture immobilière, les Notaires de France confirment cette tendance, avec des prix en augmentation de 6% sur un an dans l'ancien.

Dans le détail, la tendance générale est donc haussière, avec un très léger repli sur les appartements en IDF sur le trimestre.

Ces données concernent les ventes conclues au premier trimestre. Les prochaines notes éclaireront sur les disparités régionales. Mais une baisse des prix très nette, surtout pour les biens très recherchés, ne devrait pas se produire. En revanche, la négociation est toujours possible, si elle est appuyée d'arguments tangibles. 🔍

Good news du côté des maisons neuves

Post-confinement, la vie reprend tout doucement, mais les choses ne sont plus tout à fait les mêmes... On accorde de la valeur à d'autres éléments. Et les critères des acquéreurs ont assez naturellement évolué, on l'a vu grâce au télétravail, mais pas que. Le confinement a profondément modifié le rapport au logement.

L'espace est devenu essentiel, parfois plus que la proximité avec le boulot ou la civilisation. Il est plus important désormais, pour certains profils, de s'éloigner pour avoir un bureau ou un jardin en plus que de payer cher une plus petite surface en centre-ville avec cette caractéristique en moins. Et cela se traduit par une hausse de la demande de maisons individuelles si l'on en croit les données publiées par la Fédération Française du Bâtiment (FFB).

La reprise s’avère très nette pour la construction de maisons individuelles. En glissement bisannuel sur le premier semestre 2021, les mises en chantier progressent de 4,0%, dans la suite de l’envolée de 18,3% des permis et de 16,3% des ventes. En tout état de cause, 2021 ressortira meilleure que ce que avions prévu sur ce segment", constate la FFB.

Cependant, cette tendance doit être contrastée puisque sur le logement collectif et les bâtiments non résidentiel les chiffres sont moins bons. "Sur le premier segment, les mises en chantier s’améliorent un peu, à +3,5% sur deux ans, mais il s’agit avant tout d’un effet lié au report de projets qui n’ont pu commencer en 2020. A contrario, les permis et les ventes reculent encore d’environ 7%. Plus précisément encore, cette crise du collectif s’avère limitée aux grandes agglomérations. De fait, le rapprochement des sept premiers mois de 2019 et 2021 révèle une chute de 11% du collectif en zone A, Abis et B1, alors qu’il progresse de 21% ailleurs et que l’individuel se redresse partout", indique la Fédération.

L'année 2021 pourrait encore nous surprendre... Let's keep in touch ! 💕