Quel avenir construit-on pour l'immobilier ?

Des prix qui n'en finissent pas d'augmenter, de nouvelles règles pour les passoires thermiques, des taux bas et des mesures plus contraignantes pour le crédit... l'avenir du marché immobilier est-il radieux ou au contraire plutôt sombre ? Avec un manque d'offre dans le neuf, la tension sur l'ancien n'est pas prête de s'inverser... Focus dans ce nouveau billet doux.

Des grues parsèment l'horizon à perte de vue. Des terrains à vendre et des maisons neuves attirent le chaland déconfiné en quête d'espace et de verdure. Des taux immobiliers au ras des pâquerettes incitent les acquéreurs à s'endetter de plus en plus longtemps... Le marché de l'immobilier résiste à la crise sanitaire et enregistre même un record de ventes en 2021 !

Ce présent particulièrement dynamique est-il pour autant le gage d'un futur radieux ? Quelles sont les bases que construisent pour les années à venir les professionnels et le gouvernement pour le secteur et plus largement le logement ?

Faisons le point sur les dernières infos et les dernières mesures du marché immobilier.🌦

Des acheteurs en recherche d'espace

Selon l'étude sur le marché immobilier résidentiel de Knight Frank publiée en septembre 2021, les perspectives sont relativement positives et la pierre reste incontestablement une valeur refuge pour les ménages.

"Le marché résidentiel profitera de l’amélioration de la situation sanitaire et de l’accélération de la croissance. De fait, l’activité économique est quasiment revenue à son niveau d’avant crise, ce dont devraient bénéficier le marché de l’emploi et le pouvoir d’achat des Français. Les ménages profiteront aussi de l’épargne de précaution amassée durant la crise pour concrétiser leurs projets d’acquisition, d’autant que les conditions de financement restent très attractives du fait de l’allongement de la durée d’emprunt et de taux bas. Malgré la rareté de l’offre, les investisseurs institutionnels demeureront quant à eux très actifs, si bien que les volumes investis sur le marché résidentiel devraient atteindre un nouveau record en 2021", souligne le conseil international en immobilier.

Les données sur le secteur confirment l'attractivité de la pierre. On l'a vu, les prix ne connaissent pas (ou peu) la crise. Ce que l'on constate surtout, c'est un rééquilibrage entre les villes moyennes et les grandes villes. Les acquéreurs s'éloignent, ce qui fait monter les prix dans les zones qu'ils convoitent et baisser légèrement dans celles qu'ils quittent (où le prix de l'immobilier était déjà très, voire trop, cher).

MeilleursAgents observe ce désamour de la ville au profit des campagnes dans son dernier baromètre, signe du profond besoin d'espace des acheteurs... D'ailleurs, 72% des personnes interrogées par Harris Interactive pour le réseau Century 21, dans une étude dévoilée par BFM Business, expriment vouloir déménager dans une ville de moins de 20 000 habitants.

A Paris, le prix n'a progressé que de 0,1% depuis le début de l'année en moyenne (autant dire qu'il n'a pas bougé) alors qu'il a bondi dans les zones rurales de près de 7%. A titre de comparaison, les prix ont continué de progresser de 3% dans les 50 grandes villes et de 4,2% à l'échelle du pays. Voilà pour les prix.

Qu'en est-il de l'offre existante ? Les professionnels constatent une pénurie de biens à la vente. Et ce n'est pas nouveau. Selon les zones, il y a parfois beaucoup plus d'acheteurs que de vendeurs. Surtout pour les biens avec beaucoup de cachet et bien situés.

Résultat ? Les biens avec certaines prestations (notamment ceux qui ont un extérieur) se vendent comme des petits pains. Et la concurrence peut être rude entre les dossiers des acquéreurs.

Conseil : si vous cherchez la perle rare depuis longtemps, ne perdez pas espoir. Il y a probablement une question de timing. Mettez toutes les chances de votre côté en contactant des professionnels du secteur et abonnez-vous aux alertes...

Et cela se complique un peu plus encore selon le type de ventes : est-ce du neuf ou de l'ancien ? Car dans le neuf, le manque de logements neufs fait grimper les prix...

Le neuf en manque

Alors, ça coince encore dans le neuf. Et c'est le choc, mais celui qui n'était pas voulu pour le gouvernement. Car entre les confinements et les dernières municipales, les chiffres ne sont pas bons et cela veut dire que l'on ne construit pas suffisamment aujourd'hui... pour demain.

"Face à la demande dynamique de ménages qui ont beaucoup épargné et qui plébiscitent le neuf, l’offre reste trop contrainte : trop peu de permis de construire accordés, avec trop peu de constructibilité ; trop de recours ; trop de normes qui s’accumulent, etc. Le résultat : des mises en vente en baisse de près d’un quart par rapport au T2 2019, une offre inférieure de plus de 30 000 logements par rapport à son niveau de 2018. 35 000 logements collectifs sont en projet : 20 000 de moins qu’à la même date en 2019", note la FPI dans son dernier observatoire des chiffres du logement neuf au T2 2021.

Bref, ça ne va pas fort dans le neuf. Et ce malgré une hausse de l'activité de 27% au T2 2021, qui est en fait une hausse en trompe l'oeil. En effet, si l'on compare aux données d'avant crise, soit à la même période en 2019, les volumes sont en recul de 14%.

"Le secteur n’a donc pas encore renoué avec le niveau d’activité d’avant les élections municipales et l’épidémie, ni rattrapé le retard accumulé", précise l'observatoire de la Fédération des professionnels immobiliers.

Les maisons neuves s'emballent

Sur le front des maisons neuves, les nouvelles sont plutôt bonnes. Les ventes, les mises en chantier et les permis délivrés ont respectivement augmenté de 16%, de 4% et de 18% selon la Fédération française du Bâtiment (FFB) dans sa dernière conférence de presse. Un regain très net qui confirme les intentions d'achat des particuliers qui se ruent sur les maisons.

Des aides de l'Etat prolongées

Et une autre bonne nouvelle du côté du financement des logements neufs (appartement comme maison) est à noter puisque le PTZ est reconduit jusqu'en 2023. Ce qui donne des horizons au marché et aux acheteurs qui peuvent bénéficier d'une enveloppe de financement à taux zéro allant jusqu'à 40% selon la zone.

Pour les investisseurs, le gouvernement planche sur un "super Pinel" pour relancer le neuf. Pour rappel, le dispositif fiscal est en vigueur jusqu'à fin 2024 avec des taux dégressifs de 2023 à 2024.

L'ancien se rénove à tout prix

Pour préparer l'avenir, il n'y a pas que la construction, il y a aussi la rénovation. C'est le pari du gouvernement qui s'attaque aux passoires thermiques en interdisant notamment la mise en location des logements avec une mauvaise note sur le DPE. Dès 2023, les biens avec une étiquette G ne pourront plus être loués, puis viendra le tour des étiquettes F et E d'ici 2028...

Mieux, le gouvernement a réformé le DPE pour le rendre opposable et plus lisible depuis juillet 2021. Conséquence : ce document obligatoire dans une vente immobilière est désormais plus précis sur la consommation en énergie du logement et rebat les cartes de la rénovation thermique.

Rappelons que le gouvernement a mis le paquet sur MaPrimeRénov', une aide à la rénovation précieuse disponible pour tous les propriétaires. Allant jusqu'à la distribution de bonus pour les rénovations permettant d'améliorer le DPE de plusieurs notes. Bref, les passoires thermiques ont de mauvais jours devant elles.

Les chantiers sont nombreux à l'approche des présidentielles. Et si les prix immobiliers n'ont pas franchement baissé, les taux d'intérêt pourraient bien remonter légèrement d'ici 2022...