Vendre pour racheter : des conseils pour votre projet immobilier

Lorsque l'on est déjà propriétaire et que l'on souhaite déménager : c'est tout de suite plus compliqué. Pour éviter le prêt-relais, qui réduit généralement votre capacité d'achat, la meilleure des solutions reste la location entre les deux logements. Voici plus de conseils si vous vendez pour racheter.

On reste généralement environ 7 ans dans le même logement avant de le revendre. C'est le temps moyen pour se lancer dans un nouveau projet, amortir les frais d'achat et atteindre une petite (ou grosse) plus-value. Mais vendre pour racheter, ce n'est pas si simple. D'autant qu'une vente prend entre 3 et 4 mois si ce n'est plus le temps de trouver preneur, de finaliser le dossier et de signer chez le notaire. Une période qu'il faut prévoir pour recherche un nouvel appartement ou une nouvelle maison... attention toutefois, car les banques ne prêtent pas si facilement si on n'a pas déjà vendu (ou presque vendu).

Vendre d'abord : attention ça déménage

Si vous prenez la décision de vendre avant d'acheter, il est essentiel de bien se préparer. Il faut tout d'abord mettre en valeur son logement, le dépersonnaliser, faire un peu de tri, nettoyer à fond (c'est mieux quand même) et se préparer à tourner une page.

Ensuite, il vous faut connaître le bon prix de vente. Pour cela, rien de mieux que de regarder ce qui se vend quelques mois avant la mise en vente. Mettez les biens similaires au vôtre en favoris et voyez en combien de temps ils disparaissent... Cela vous donnera une idée du prix moyen que vous pouvez viser. Mais rien de mieux qu'une bonne expertise des familles par une agence locale en laquelle vous avez confiance. La confiance est la clé.

Même si les agents immobiliers n'ont pas toujours bonne presse... Mieux vaut connaître les ficelles et en passer par là plutôt que de vous embêter à vendre seul (sauf si vous vous y connaissez un minimum et que vous avez le temps...). Car une vente c'est beaucoup de paperasserie, d'informations pour l'acquéreur, et de stress ! Alors perso, j'ai délégué tout ça, avec un mandat exclusif. Car c'est quand même plus stimulant pour l'agence de bosser avec l'exclusivité qu'avec de la concurrence. Et pour vous c'est plus simple, vous n'avez pas 20 interlocuteurs différents. Résultat ? Le bien s'est vendu off-market en même pas 2 jours de visites.

Quelques mots sur le off-market

Le "off-market" est une stratégie sans publicité qui donne l'impression d'une quasi-exclusivité aux acquéreurs du portefeuille de l'agence. Il permet de tester son prix de vente et de vendre plus vite dans certains cas. Bien entendu, cette stratégie n'est pas toujours adaptée (j'ai opté pour tester en off-market car on était mi-août et on attendait la rentrée pour faire l'annonce, qui n'a au final, jamais été publiée). En revanche, je recommande chaudement le mandat exclusif pour travailler dans de bonnes conditions.

Fixer le bon prix de vente

C'est avec votre agence que vous pourrez fixer le prix du marché, éventuellement en testant le prix coup de coeur, ce prix un peu au-dessus du marché. Attention, ne vous laissez pas aller à mettre votre bien trop cher par rapport aux autres biens similaires. Car un prix moyen du mètre carré beaucoup trop élevé pour le secteur n'aura qu'une seule conséquence: retarder votre vente. Il faut être cohérent avec les prix de marché pour vendre dans les clous... Sauf si vous vendez LA pépite que tout le monde va vouloir acheter, évidemment.

Conditions de la vente immobilière : ces éléments à ne pas négliger pour votre achat

Vous vendez pour racheter, aussi, il vous faut accorder toute son importance aux conditions suspensives de votre vente afin de vous organiser. La date la plus importante est la date de levée de la condition d'obtention du crédit de vos acquéreurs. Une fois cette date passée, vous pourrez rassurer les banques. Car avant cela, même avec un compromis signé, elles seront un peu plus réfractaires à vous financer (si vous avez déjà trouvé la perle rare). Arrive ensuite la date de signature chez le notaire. C'est à ce moment-là que vous devrez avoir déménagé quelque part (Somewhere over the Rainbow), mieux vaut déménager un peu avant pour ne pas être dans le stress. Perso, j'ai déménagé dans un meublé un mois avant la date... qui a finalement été avancée de 3 semaines grâce à mon déménagement express.

Bon à savoir : dans le cadre d'une vente en cas de décès de l'acquéreur la vente s'annule automatiquement en revanche, s'il s'agit du vendeur, les héritiers sont tenus de poursuivre la vente, même si cela prend un peu plus de temps.

Trouver une location en transition : on reste zen

Pour votre futur logement de transition, car il est peu probable de faire une vente en cascade (signer le matin la vente et l'achat l'aprem), même si cela arrive, armez-vous de patience et commencez à chercher assez tôt. J'ai écumé les annonces immobilières et je me suis rendu compte de la difficulté de louer actuellement avec une raréfaction de l'offre locative... et des loyers toujours hyper chers à Paris. Alors j'ai opté pour la location meublée, plus simple quand on déménage avec peu de meubles. J'ai été sur Morning Croissant pour de la location de courte durée. J'ai trouvé via Rent My Paris.

Vous pouvez aussi trouver sur Lodgis, tenter votre chance sur LeBonCoin, Amastas, Flatlooker, LocServices, Airbnb... ou encore choisir du coliving ou de la coloc avec des sites comme Colonies ou Colivme.

Mon but était d'avoir un appart propre, bien situé, bien équipé en attendant mon futur chez moi. Si vous optez pour une location vide, le plus souvent il vous faudra mentir et faire croire au proprio que vous comptez rester plusieurs mois... ce que je n'ai pas eu envie de faire car j'allais lui donner mon préavis en 2 mois : ce qui n'est pas hyper réglo, je trouve, après cela aurait été la solution de dernier recours.

Dans tous les cas, vous devrez payer les frais d'agence, le dépôt de garantie, présenter un super dossier de locataire (tout aussi long qu'un dossier bancaire) et pour le reste... au petit bonheur la chance. Tout cela représente des frais, vous pouvez les éviter en allant chez des proches évidemment, mais c'est plus de liberté et c'est une transition qui peut vous laisser assez de temps pour trouver le bien que vous allez acheter. Bon, j'avais trouvé assez vite, alors j'avais les bonnes dates de réservées. Ce qu'il fallait maîtriser c'était mon propre dossier bancaire... Je vous en dis plus tout de suite.

Bien préparer sa demande de crédit et faire attention aux délais

Si vous vendez et que vous signez un compromis pour acheter, n'hésitez pas à inscrire en condition suspensive la vente de votre bien. C'est une protection. Vous aurez, bien sûr, la condition suspensive d'obtention de prêt. Mais il est important de vous protéger au maximum si vous tenez à faire aboutir le projet. Et cela peut demander de décaler les conditions suspensives d'obtention de prêt. Car sans la levée de la condition suspensive de vos acquéreurs, difficile d'avoir le GO de la banque... Il faut que vous ayez les fonds pour qu'elle vous prête au maximum. Dans le cas contraire, votre projet d'achat pourrait en pâtir...

Sur le conseil de mon courtier, de mon banquier et de ma nouvelle banque, j'ai donc allongé les délais au maximum (obtention du prêt et signature de l'acte) ce qui arrangeait bien mon vendeur qui était parti sur une vente longue pour trouver son futur logement. Cela me permettait de vendre, donc plus de crédit, et d'emprunter avec un taux d'endettement de zéro et pas plus de complications que ça. Car faire une demande de prêt (ne serait-ce qu'à deux banques) c'est déjà hyper relou, alors autant aller au plus simple... Au final, j'ai avancé la signature, mais j'avais encore mon appart en location, ce qui m'a permis de faire : des travaux imprévus ! Car lorsque l'on achète on croit maîtriser un petit peu ce qui nous arrive... mais en réalité pas du tout. Il y a toujours des aléas. Toujours des détails auxquels on n'avait pas pensé. Alors avoir cette location de transition et des délais allongés, cela m'a aidée finalement à me détendre un peu. 3 semaines de travaux ? Pas de problème puisque j'ai ce logement de transition...

Voilà un petit témoignage et des conseils si, comme moi, vous devez vendre pour acheter. Car j'ai pensé à acheter avant de vendre, mais ce n'était pas possible niveau budget. Alors, j'ai fait ce projet immobilier comme j'ai pu, avec les infos que j'avais à disposition, et même si j'ai une longue expertise dans l'immobilier, il y a des éléments qui étaient relevaient purement de la chance ou du hasard, et finalement, quand on se lance dans un tel projet, il faut laisser du temps au temps :

• Ne pas se précipiter sur la première offre, (faites attention au profil et privilégiez un dossier solide qui passe en banque hein),

• ni sur le premier bien visité (car on peut vite s'emballer et se rendre compte que ce bien n'était pas du tout adapté à son futur style de vie.)